Разбираемся сколько можно заработать на загородной недвижимости нового типа

На фоне стремительно снижающихся ставок по банковским депозитам вновь стал актуальным поиск альтернативных инструментов для инвестиций. Во что сегодня вкладывать средства, если перестала устраивать ставка по вкладу?

Сегодня очень сложно подобрать достойную альтернативу истекающим депозитам с двузначной доходностью, которые открывались в феврале — марте этого года на пике монетарной активности ЦБ. Если просто продлить вклад, то придется смириться с серьезным снижением доходности: по данным регулятора, показатель максимальной ставки по вкладам в крупнейших российских банках ко второй декаде июня снизился до 8,14% годовых.

Большинство биржевых инструментов, за исключением разве что с фиксированной доходностью, также сегодня не вызывают большого энтузиазма. Какой класс биржевых активов ни возьми, мы оказываемся в условиях невероятной неопределенности. Американский рынок демонстрирует худшую динамику чуть ли не за полвека, и с учетом продолжающегося роста инфляции можно только гадать, где он нащупает дно. Российский рынок акций сегодня абсолютно непредсказуем: в текущих условиях это всё что угодно, только не финансовая инвестиция. Золото — в многолетнем боковике без какой-либо определенности и не дает ничего, кроме волатильности. Биржевые активы других стран, например Китая, кому-то покажутся интересными, но работать с ними российскому инвестору, не будучи полноценно погруженным в контекст этих рынков, очень рискованно. В такой ситуации, имея рубли и находясь в России, инвестор невольно начинает смотреть на классы активов, которые до этого казались ему экзотическими.

Суверенный долг и квази-государственные облигации

Из безрисковых инструментов я бы отдал приоритет федеральным ОФЗ и квазигосударственным облигациям. Хотя на конец июня доходность по ОФЗ с погашением в течение 1–2 лет и опустились до уровня 8,7% годовых, это выше ставки по депозиту с сопоставимым сроком размещения. На более длительный срок интересны облигации госкомпаний и банков, торгующиеся сейчас с доходностью 9,6–11,6% годовых. Для ряда бумаг этот показатель достигает 13–15% годовых. Инвестировать лучше всего через ИИС, так вы экономите на подоходном налоге. Повысить доходность можно и за счет точечных бонусов от банка или брокера: «Тинькофф Банк», к примеру, начисляет бонус за открытие брокерского счета в размере процента по вкладу на ту же сумму. Облигации всегда хороши тем, что мы сделали ставку и, не обращая внимания на динамику стоимости, просто ждем срока погашения, независимо от политических или финансовых новостей. На сегодняшний день это отличная тихая гавань для рублевого инвестора.

Высокодоходные облигации

В сравнении с суверенным долгом высокодоходные облигации (ВДО) российских эмитентов — это, конечно, более рисковый инструмент для вложений, но и доходность инвестиций здесь может быть выше в разы. К примеру, бумаги недавно разместившего очередной транш «Вэббанкира» (финансовая платформа для микрозаймов, одна из первых в секторе ВДО разметившая облигационный выпуск в новых экономических условиях) торгуются с доходностью 18,5%. В целом по сектору доходности могут колебаться в широких пределах от 17% до 26% годовых при невысокой дюрации большинства выпусков. С таким уровнем доходности даже при невысокой диверсификации можно составить хорошо защищенный портфель с умеренным риском. Да, волатильность в секторе высокого риска Мосбиржи велика, но и восстанавливается этот сегмент после просадок намного быстрее традиционных облигаций — на сегодняшний момент котировки в бумагах ВДО почти вернулись на уровень начала года, в то время как цены в, казалось бы, более надежных бумагах на несколько процентных пунктов ниже. В итоге облигации сектора ВДО выглядят отличным вариантом для инвестора, желающего разместить рубли с доходностью в разы выше, чем по вкладам или государственным облигациям, но и с большим риском.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

В реальном секторе такой же тихой гаванью, как облигации на бирже, является недвижимость, но и здесь к выбору объекта для вложений стоит подойти с умом. Инвестиции в жилую недвижимость, как правило, не блещут высокой доходностью (не выше 4–5% годовых с учетом всех издержек), которая в период кризиса еще и снижается за счет простоя пустующих квартир и снижения ставок аренды на рынке. В коммерческом сегменте ситуация с доходностью лучше, особенно у складской недвижимости на фоне хронической нехватки площадей. Препятствие здесь одно — высокий порог входа. Компромисс видится в поиске высокодоходных идей в секторе жилой недвижимости, такой как апартаменты или загородные коттеджи под сдачу в аренду. На столичном рынке можно найти очень качественные проекты с доходностью до 20% годовых, как, например, у компании Дачный Альянс Девелопмент проект Holiday village collection (сеть коттеджных апарт-отелей, работающая по модели Home as a Service). К тому же если ваш объект — загородный дом, в периоды простоя он не так бесполезен, как квартира или апартаменты в городе, ведь в это время его можно использовать для собственного проживания.

Инвестиции в микроэкономику через инвестагрегаторы

Российского экономика доросла уже до такого уровня, когда, независимо от глобальных потрясений, экономические агенты на микроуровне — кафе, химчистки и сервисы по сдаче в аренду — продолжают работать и приносить прибыль. Кроме того, в отличие от недвижимости, здесь можно подобрать объекты для вложений с доходностью от 20% годовых всего на 2–3 года, профинансировав развитие небольшого перспективного бизнеса, работающего в реальном секторе экономики. Вкладывать средства в такие проекты лучше через специализированные инвестиционные компании, такие, например, как «Инвеллект», созданная известным предпринимателем Давидом Тащяном. Практикующие игроки инвестрынка — управляющие партнеры таких своеобразных бизнес-агрегаторов разделяют с клиентами не только доходность, но и все риски инвестиций, помогают понять, как правильно осуществить выбор и войти в сделку. Есть интересные схемы финансирования маркетинговых бюджетов растущих компаний, нацеленных на масштабирование трафика новых клиентов из проверенных каналов, прибыль от которых в течение срока займа покроет расходы на рекламу.

Венчурный фонд: поиски рублевого «единорога»

Если комфортный срок инвестирования для вас — 4 года и более, то появляется возможность инвестировать с перспективой вложиться в будущего российского единорога. Угадать его самому можно только случайно, и поэтому здесь целесообразно действовать через инвестиционный фонд, имеющий успешный трек-рекорд в этой области. Иностранцы слабо разбираются в отечественной венчурной индустрии, поэтому с российскими стартапами работают в основном наши венчурные фонды. К примеру, фонды венчурной фирмы Leta Capital в прошлом показали отличные результаты с IRR от 27% до 75% годовых. Компания выкупает доли в российских ИТ-стартапах и, по мере развития проектов, проводит следующие этапы инвестирования по более высокой цене. На горизонте 5–10 лет при хорошей диверсификации фонда его доходность может быть на порядок выше любого из традиционных инструментов.